关于最新出行的不动产政策和房地产政策，中央对地方态度不断的加强，需求端的政策存在很大的改善的空间；地方改善政策密集出台，改善力度仍待提高。政治局会议直面行业供需两端的首要问题，央行、深交所等相关会议也在供给侧支持企业合理的融资，改善各行业资金环境，预计未来供需两端经营环境都在改善，但市场好转也需要一段时间。当前板块估值回落至历史40%分位，个股的基本面表现将成为决定走势的核心指标。

　　在2022年4月中央政治局会议上，主要提出支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善型的住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康的不断发展。这一表态促进了地方政府因地制宜完善房地产调控的政策，而4月18日央行、外汇局提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措中，易汇外汇也着重表达了加大因城施策各地自主性力度的管理方针。在市场景气持续下行的背景下，地方存在加大改善力度的意愿，中央的表态预计将促进各地政策改善力度进一步提升。

　　自2021年12月以来，地方需求端的改善政策出台表现出频次逐渐提高、力度也在逐渐加大、城市能级逐渐提升三大特征。频次方面，2021年12月以来各地改善政策出台频次持续增多，其中2022年4月达到历史新高的51次，房地产政策改善的大家对购买房产不动产的积极性明显提升。在力度方面，各地调控类型由公积金放松、人才购房补贴向力度更大的四限放松转变，力度也在不断提高。在2022年2月菏泽成为本轮周期首个放松四限的城市，2月下旬至4月各地共放松四限37次，接近上一轮14年7月至9月放松四限41次。城市能级方面，放松城市由三四线向一二线城市、中西部城市向东南沿海城市传导。城市能级方面，3月郑州放松“认房认贷标准”，是近6年以来首个面向全市居民放松“四限”的二线城市，此前仅少量三四线或二线城市部分城区放松。随后福州、苏州、南京等多个高能级城市及此前限购城市跟进，且部分热点城市也释放出较高的改善力度。

　　大部分城市在短时间内连续出台多个放松的政策。本轮放松过程中，部分城市连续出台改善政策，如苏州放松限购限售后进一步放松公积金政策，一方面政策力度提升，另一方面也应证了市场的低景气及政府调控决心。与此前周期相比，本轮周期改善政策出台频次高，但改善力度相对较小，当前市场总体仍处于下滑趋势，政策存在改善空间及改善意愿。在中央的最新表态下，预计地方政府的主观能动性将进一步提升，改善由点及面。

　　各地政策效果出现分化，销售增速仍未见底。目前已出台改善政策的城市中，全面放松的衢州、兰州、福州等城市销售增速开始出现改善，但降幅仍未见底；佛山和郑州的限贷政策放松对销售起到了短期脉冲效果，目前来看改善效果并不明显；单独限价或限售政策的放松、以及力度较小的限购放松对于销售回暖的效果并不明显。受到供给端压力及政策力度影响。总体而言，多数城市放松政策改善效果还未显现，为进一步稳定市场，预计未来需求端政策仍需进一步加大力度，政策效果值得观察。

　　政治局会议直面行业供需两端问题，央行、深交所等相关会议在供给侧支持企业合理融资，改善行业资金环境，预计未来供需两端经营环境都在改善，但市场好转也需要时间。当前板块估值回落至历史40%分位，个股的基本面表现将成为决定走势的核心指标。

　　未来政策改善力度不及预期，基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪。

　　2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”以来，多次中央政治局会议、中央经济工作会议及政府工作报告在提及房地产时均提出要坚持“房住不炒”定位，但房住不炒之后的表述有所改变。在16年左右高库存阶段，更加强调要因城施策去库存、加快棚户区改造；21年以来，租购并举、支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求成为施政重点。而在最近一次22年4月的中央政治局会议上，中央再提“房住不炒”，但具体表述与此前产生了较大差别。

　　本次会议上提出在坚持房住不炒的前提下，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善型住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。一方面，本次表态更加着重强调各地完善政策、支持住房需求，从中央层面促进地方政府因地制宜、完善各地房地产调控政策，改善力度值得期待，另一方面，本次表态将优化预售资金监管政策作为当前任务之一，直切当前房企资金痛点之一，缓解房企资金紧绷问题，或可从供给端推动市场修复。

　　与中央政治局会议表态一致的是，4月14日央行22年一季度金融统计数据新闻发布会上也着重表达了将加大因城施策自主性力度的管理方针。会上金融市场司司长邹澜明确提出，我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，下一步央行将继续坚持房住不炒定位，因城施策配合地方政府履行好属地责任。

　　4月18日，央行、外汇局联合印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，提出了加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措，指出要因城施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。4月20日，央行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会，指出金融机构要坚持房住不炒，因城施策落实好差别化住房信贷政策。

　　虽然 “房住不炒、因城施策”一直是中央对于房地产行业调控和管理的一贯方针，但近期有关“因城施策”的表述明显改变，地方自主性显著加大，再加上近期央行等金融机构对于因城施策落实差别化住房信贷政策的频繁发声，中央对地方的支持力度加大，在房地产市场景气度较差的大背景下，预计未来一段时间地方政策将会改善空间将进一步增大。

　　对着地方需求的不断增加和完善，21年12月以来，地方需求端的改善政策出台频次明显增多，21年12月出台28次，22年1月出台21次，22年2月与3月均出台26次，而22年4月则达到历史新高的51次，其中包括16次四限放松政策及28次公积金放松政策，政策改善的积极性较此前有明显提升。

　　在此过程中，房地产的政策力度也在不断提高，出台相关政策的城市能级也在持续提升，需求端改善向热点城市对房地产的传导。22年2月中旬以前，各地政府需求端改善更多以公积金放松及人才补贴等形式进行，影响相对有限。22年2月17日菏泽降低首付比，成为本轮周期首个放松四限的城市，而3月1日郑州放松“认房认贷标准”是近6年以来首次二线城市面向全市居民放松“四限”政策，上一次二线城市出台的此类大范围四限放松政策为15年6月15日长春取消限购。在众多政策中，四限政策作为影响力最强的政策之一，通常是各地政府调控需求的杀手锏，而在22年2月下旬至4月各地共放松四限37次，且仍在继续，上一轮四限频繁放松时期为14年7月至9月，共放松四限41次，预计本轮周期放松次数更多，频率更高，力度更大。

　　从政策颁布城市来看，继郑州放松限贷后，哈尔滨放松限售、福州放松限购、苏州放松限售限购后再次放松公积金、南京放松限购，上海郊区临港也缩短了人才购房的社保认定时间，需求端改善从郑州、哈尔滨等中西部、东北等传统弱二线城市，向苏州、南京、上海等东南沿海、热点城市传导。在中央进一步放权的背景下，地方政府的主观能动性将进一步提升，政策影响及将由点及面，实现多数市场的整体改善。

　　具体政策来看，四限政策方面， 22年2月至4月四限放松政策分别出台10次、11次、16次，频次稳步增加，2014年8月单月出台了18次四限放松政策，为历史高点，而22年4月则仅次于14年8月，四限放松频次处于历史高位。

　　从放松节奏来看，本轮放松频次呈现提升态势，4月下旬为近期出台频次新高，且2月的四限放松大多为非限购城市的首付下调，4月开始较多城市开始放松限购，，且二线城市占比逐渐扩大，政策力度在逐步提升。而14年周期的放松高点出现在8月上旬，以取消限购政策为主，政策力度相对较大。

　　限贷政策方面，各地主要通过首付比例以及认房认贷标准的调整调节市场。此轮四限放松是从22年2月重庆、佛山非限购区域、南通等多个非限购城市首付比例下调开始的，目前北海、兰州、廊坊等限购城市也开始下调首付比，但截至目前，各地仍未突破首套房首付比最低20%的政策约束。郑州、兰州、贵阳等城市放松了贷款政策的认房认贷标准，其中22年3月1日郑州认房认贷标准的放松开启了二线城市的四限放松，南京部分银行也于近期放松了首套房贷利率认定标准，但南京首付比例的认房认贷标准仍未改变。

　　限价政策方面，共有4个城市调整相关政策，其中长沙房价涨幅限制放松，东莞、深圳放松22年两集中一批次的新房销售限价，天津停止限价房销售。22年2月17日，长沙房地产开发企业座谈会上指出房价指数涨幅上限为刚需型住房不超过5个点，改需型住房按8-10个点控制增长（原均为5%）；东莞22年两集中一批次取消新房销售限价，而深圳将两集中一批次新房销售限价上调5%~10%；4月29日，天津规定自2022年7月1日起，全市停止受理限价商品住房资格申请，自2022年10月1日起，全市停止限价商品住房销售。

　　限售政策方面，相对于其他四限政策，限售政策的改善影响相对较小，目前为止仅有3个城市调整了限售政策，其中2022年3月23日哈尔滨市取消区域性限售（原限售3年），4月1日衢州取消限售（原限售5年），4月11日苏州将二手房限售缩短为3年（原5年）。

　　限购政策方面，3月底各地才开始放松限购，其中秦皇岛、衢州取消了限购，福州、苏州、南京、沈阳等地放松了非本市户籍购房时需缴纳的社保/个税年限限制，佛山规定最近一次契税缴纳时间或不动产登记时间满5年的商品房不计入居民家庭拥有住房套数，兰州、无锡、中山等地针对投靠子女的老人、人才群体、二孩三孩家庭等特定人群放松了限购政策。相较于14年大规模取消限购，本轮放松虽然频次基本与14年一致，但限购政策放松力度相对较小，各地政府态度相对较谨慎，大多数城市限购政策仍然具有很大的改善空间。随着大多数城市对信贷的调整以及对限购的调整，整个房地产在2022年已经回热，整个市场也在复苏中。

　　为支持房地产、不动产改制，2015年3月1日，国务院印发了《不动产登记暂行条例》，详情及案例参考权易汇找政策不动产条目国务院公告2015年第710号。返回搜狐，查看更多关于不动产最近出了哪些政策和调整？限购的调整对哪些积极影响—易汇外汇